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三个月跌20万,三四线房产还能买?

老家的亲戚今年3月份刚刚用一家“六个钱包”按揭买了房,5月底所有手续才算完全办好。本该是举杯庆祝的赏心乐事,但他却怎么也开心不起来。因为按照6月份开发商的促销价格,自己刚刚买了仨月的房子总价就降了足足20万。去找开发商理论,不仅没捞得半点好处,还被无情斥责是“毫无契约精神”+“扰乱正常的市场定价秩序”。要知道,这20万对于一个三四线城市的家庭来说,可是一家人辛辛苦苦一年都赚不来的。

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“都说买房赚钱,为什么轮到我这里,刚刚买完房就要承受房价下跌的痛苦呢?我买房是用来自住的,哪怕是房价不涨,保持平衡,我心里也不觉得亏。”亲戚愁眉不展思索多日,怎么也想不通这个道理。

其实,买房不赚钱甚至是亏钱,这两年我们早已经见怪不怪了。毕竟前有调控重压,后有金融监管,再加上过去几年购房需求过度释放,楼市早就告别了大涨大赚的疯狂阶段。尤其是在人口、产业、资源等基本面支撑严重不足的三四线城市,“刚一买完房房价就下跌”的情况,更是家常便饭。

在人口有显著增量的一二线城市,以及国家重点布局发展的城市群城市,我们或许无法否定投资买房的价值,但是对于绝大多数欠发达的三四线城市,我们还是基本可以确定,房地产的投资价值已经彻底宣告结束了。在这些区域,买房自住没有什么可犹豫的,但是有闲钱拿来投资炒作房产,我们保持一百二十分的反对。尤其是在2个利空信号降临的当下,三四线城市房价真的撑不住了。在此背景下,我们不仅不提倡继续大力度买进三四线城市的房产,更鼓励持有多套投资性房产的人,应该趁风险没有降临前,尽快优化处理掉这些“劣质”资产:

第一个“利空”信号:国家未来将推动各类城市放开、放宽落户限制。这意味着未来三四线城市人口流失或加剧,对三四线房价构成利空。

6月16日上午国家发改委召开6月份例行新闻发布会,新闻发言人孟玮介绍,下一步将推动各类城市,特别是农业转移人口集中流入的城市,放开、放宽落户限制……同时加快发展中心城市和重点城市群,形成新的增长极和增长空间。

就是这个被很多人忽略掉的信息,却包含着重磅对三四线“不利”的信号——国家发改委将推动大城市放松落户(中心城市和重点城市群),最好是零门槛落户,这意味着一二线城市未来对三四线人口的虹吸会更强,即会加速三四线城市人口的流失。使得本来就没有多少优势的三四线城市,人口基础更加薄弱。

众所周知,人口是一个城市发展的基础,它不仅是生产力的体现,更是购买力的支撑。尤其对于房地产市场更是如此,购房需求和购买力的双重流失,对于楼市的发展必然不利。

近年来,三四线及其更低级别的城市人口逐年呈现外流,已经是无法逆转的事实。尤其是四川、安徽、河南、河北、山东这几大人口大省辖下的三四线城市,人口流失的幅度惨不忍睹。其中最值得一提的就是安徽阜阳,统计数据显示,过去5年阜阳人口外流了262万,但与此同时让人百思不得其解的是,过去三年阜阳整体房价不跌反涨,尤其是三角洲区域,房价涨幅惊人,截止到今天该区域均价已破1.3万/平,核心板块房价一度比肩省会合肥。人口在大幅流失,房价却能走出“小阳春”行情,不得不让人心生顾虑。

第二个“利空”信号:三四线城市库存增加,去化周期普遍长达2年。

我们不止一次强调过,今年初的这场风波对中国楼市整体的影响不可小觑,一季度房企销售额直线下滑30%以上,已经让很多人尝到了苦楚。尤其是三四线城市真的被“砸了一个难以愈合的大坑”——不仅经济损失严重,老百姓收入锐减,而且楼市错失了“返乡置业大潮”、3、4月份的“小阳春”行情。一句话总结就是,购房需求大大减少,楼市库存大大增加。

楼盘网介绍,自5月以来,三四线城市库存面积每周环比按照1%的增幅持续上升,去化周期虽然持续缩短,但仍需要长达2年。对于这样一个信号,我想三四线城市的开发商是极其不愿看到的,毕竟2年的去化周期对于资金周转高频的房企来说,可不是轻易可以对抗得了的,能抗住资金压力一年的房企就已经很了不起了,更何况三四线城市普遍去化周期长达2年。

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其实,这也是为什么今年以来全国房企破产潮中三四线城市开发商占比较高的原因之一——开发商去化周期拉长,意味着资金回款周期拉长,叠加房子滞销、融资不畅,很多三四线城市的房企都在极度“缺血”中倒下了。

平心而论,即使没有今年这场风波,我们也不认为三四线城市房价能继续高歌猛进下去。原因有三:第一,欠发达的三四五线城市,靠城市内生动力楼市其实是发展不起来的,但还是在棚改货币化补偿下勉强支撑了这一轮楼市上挺。现如今房价已经在高位了,年轻人需要房子,但是已经买不起,有钱人房子太多了,而且各种限制根本无法再次购买,那么就要面临一个非常现实的问题,没有新的购房需求,未来这里的房子还能卖给谁?

第二,靠炒作概念跟风发展起来的楼市注定不可持续。实话而言,三四线城市要人口没人口,要产业没产业,要资源没资源,房价能逆势上涨一则是棚改拉动,其次是炒作的功劳。因为三四线城市“画饼”的能力却一点不比一二线城市差。上到开发商的整体规划层面,下到销售人员口若悬河的介绍,基本上对楼市没有知识储备的人,恐怕真的要被洗脑成功,痛痛快快掏钱那是必然。

但到今天,一切都终于玩不转了——很多人想掏钱却无钱可掏。一方面,自己不缺房,不管是拆迁分的,还是老家盖的,都严重过剩;另一方面,工资性收入涨幅已经追赶不上房价上涨的速度,口袋里那点钱满足日常生活开销都难,叠加今年大环境不好,收入更是大打折扣,尤其是很多农民工、个体户收入影响颇大,手里储蓄的票子,也基本快用光了。吃饭都快成问题了,试问还有心思想投资买房的事情吗?

第三,其实不止投资炒房客在降价套现撤离三四线城市,据我们所知,很多开发商也有加速撤离的意愿。恒大高管19年底就已经明确表示,未来要降低在三四线城市拿地的比例;碧桂园这两年在三四线城市扩张的脚步也放慢了,媒体公开报道,今年以来碧桂园在三四线城市的降价力度也非常大,大有抓紧收割抢跑的意味;融创孙宏斌更是直言不讳表示,三四线城市拿地建房容易,但是未来卖房却越来越难了,需求消耗厉害是一方面,更主要的原因是,这里的市场已经接近饱和。今年初的业绩发布会上,孙宏斌直言透露,未来在三四线城市的拿地会更趋于谨慎。

第四,抛开所有空洞和宏观的理论不说,单从某些对三四线城市楼盘最了解的群体的口中,我们也能知道,三四线城市的投资价值远不如一二线城市。对于三四线城市的房产还能不能买,看门大爷一句话就说透了:只有逢年过节才有人回来,平常都是老人小孩在这里住,而且入住率普遍不足10%。路灯坏了很久,都没有人修。同地段很多小区承诺的基本配套都没有兑现,有些已经交付一年多的小区甚至连水电气都没通,这样的小区怎么可能有投资价值。有钱存在银行吃利息,每年赚的都比买房多。看门大爷的话简直如同点醒梦中人:没有人气、配套无法兑现,就这两点就彻底宣判了三四线城市投资价值基本为零。

我在此前的文章中一直告诫大家,再好的房子再低的价格最后都是要人来买,没有人买无论再怎么鼓吹,房子就是卖不掉。尤其是四五线城市,别看这几年房价涨得凶猛,但是等大家都反映过来,多数人都会后悔,因为大家就会意识到他们就是最后的“接盘侠”。

三四线房价虚高,这是无可争议的事实,尤其是和当地人的工资收入水平作比较,我们会发现很多区域的房价堪称“天价”。房价是如何涨上去的,相信大家心里都有答案,我们现在再啰嗦这些也没有意义。那么三四线虚高的房价未来到底会不会降?它能够下跌的极限又是多少呢?

专家给出了答案:衡量房价是否合理,国际通用的指标就是房价收入比。结合三四线城市普遍三四千块钱一个月的收入水平来看,房价5000-6000/平是最合适的。如果按照这个标准来看,全国80%的三四线城市房价要降一半才是合理的。毕竟现在很多三四线城市房价都已经迈进“万元俱乐部”了。此前更有媒体报道,安徽、河南境内竟然有贫困县房价过万的情况,简直是不可思议。

自此,相信很多人已经看明白了,两大“信号”叠加三四线城市自身的条件,未来几年这里的房地产市场可能真的“危险”了。即便当前数据层面显示,部分三四线城市房价依然坚挺,但是我们始终坚信,三四线城市的“降温”迟早会降临。

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